到期不续租咨询-广州合拓(在线咨询)-海珠区咨询

2022-07-20 浏览(93 喜欢(3
类别:
法律咨询
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广州
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张静律师
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广州租赁合同中后续租金约定不明可以解除合同吗?

    问:我与罗某签订了一份租赁合同,约定将罗某一套两居室房屋租给我居住使用,并约定租期从2014年5月1日起至2018年4月30日止,其中约定第z一年租金为5000元每月,后三年根据双方协商约定,现一年合同已经履行完毕,我与罗某就之后租金未达成一致意见,罗某是否能单方解除合同?

答:罗某不能单方解除合同,你与罗某就租赁期明确约定为四年且第z一年已履行完毕,说明双方对履行合同具有一致性。虽然后三年租金未协商一致,但此时根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定,依据合同法解释(二)的规定,“人民法z院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”罗某在合同中并没有约定,如租金未达成一致一方可单独解除合同。所以依据合同法第六十一条、第六十二条相关规定,结合交易习惯和市场价格能够确定租金,故租赁合同成立且继续有效。从你所述可以看出罗某单方解除合同的约定条件及法定条件均不成立。

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣,多年代理大量经济合同纠纷类案件,包括买卖合同,赠与合同,借款合同,不定期租赁咨询,租赁合同,承揽合同,运输合同,最z长租赁期限咨询,储蓄合同,抵押担z保合同,房屋装修合同,连锁加盟合同,物业管理合同等纠纷。办案经验丰富,胜诉率高,收费优惠,欢迎咨询。



违建的房屋租赁合同无效后,租金和装修款等如何返还?

    律师解答:2009年最z高法z院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法z院应当认定有效。

《合同法》第58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。合同无效的双方当事人,如何主张自己的权利呢?

   对于出租人而言,尽管因房屋系违z法违z章建筑而导致合同无效,但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。

   首先,合同无效后出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的,根据最z高法z院房屋租赁合同解释的规定,出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

   其次,出租人有权要求承租人支付其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。出租人根据合同获取的房屋租金、押金等费用,因合同无效应当返还承租人。但是,依据公平原则,出租人作为自建房屋的建设者或控制者,本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险,而承租人则利用了涉案房屋进行收益,如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用,则存在显失公平的情形。

   再次,承租人已经对房屋进行了装饰装修的,有权按照双方的过错程度向出租人主张装修损失 。根据最z高法z院 《 房屋租赁合同解释 》第 9条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,法z院应予支持。

需特别注意的是,承租人尤其是租赁房屋用于商业经营的,对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承租人对租赁的房屋进行了装饰装修,除非出租人能够提供相反证据,应推定为出租人是同意的,到期不续租咨询,举证责任应当由出租人承担。如果出租人没有相反证据,就装修损失,出租人不能以承租人没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任。

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广州商场商铺转租合同的期限超出租赁期限怎么办?

    律师解答:依照《最z高人民法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法z院应当认定超过部分的约定无效。”由于转租合同是以承租人存在租赁权为基础的,在承租人的租赁权因合同终止等原因失效时,次承租人不能向出租人主张租赁权,也就是说,租赁合同约定的期限直接约束了转租合同的期限。

由此可见,商铺的使用者在签订转租合同时,应查明原商铺租赁合同的有效期限,只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定属于无效,作为次承租人的商铺使用者的权利将得不到保障。不过,如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的,次承租人可以根据转租合同的约定,要求转租人赔偿损失。

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