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广州购买房z产证还没出的房屋时卖家反悔，能要求继续履行吗？

    房屋买卖合同签订后，出卖人以没有房z产证由拒绝继续履行合同，买房人诉至法z院要求继续履行，法z院可以依职权追加开发商为第三人，判令其协助办z证，房屋买卖合同继续履行。买房人在签订买卖合同时应当全z面考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖合同的，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办z理房屋过户登记手续的时间，并约定相应的违约责任条款。当出卖人以自己尚未取得房z产证为由，对买卖协议反悔时，买受人可以以出卖人为被告向法z院起诉，要求继续履行合同，此时法z院可依职权追加开发商为第三人，判决其协助出卖人办z理房屋产权证，以便合同继续履行。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房卖家签了合同不卖房了，说老婆不同意可以吗？

    王某最近看好一套二手房，很顺利的签订了居间协议，于是就交了5万的定金；之后就去征z信查询，办z理贷z款等等手续准备工作。就在准备就绪的时候，却过不了户了，为什么呢？对方告知，媳妇不同意买这套房子，难道卖房子这么复杂吗？原来卖家两口子闹矛盾，老公就偷着想卖了房子，这一下可惹到了妻子，心都凉了，因为这房子是婚后制备的，老公一个人没权利处置。这下可难住了王某，交了定金，关键是确实想买这套房子，于是咨询律师能不能起诉，判决继续交易呢？

律师解答：不能，夫妻共有财产一个人是没有处理的权利的。

第z一：什么是夫妻财产？夫妻财产就是婚后夫妻共同制备的财产就是夫妻共有财产，包括动产和不动产，房子就是不动产了。上述案例中的这套房子，属于夫妻共同财产，一个人无权处理；

第二：那么起诉，合同应写条款咨询，要求继续交易有可能吗？有可能，除非他妻子同意了，否则绝不可能，为什么呢？物权法第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房产属于共同财产，夫妻财产就意味着每人一半，达不到三分之二的支持率；那么即使起诉，也得不到法z院的支持。

第三：那这个居间协议虽然有效，属于不可执行范畴，应该怎么办呢？只能依法解除房屋买卖合同，依法追究违约责任，是可行的。双倍返还定金或赔偿违约金。

   律师提醒：本案说的是夫妻另一方确实不知情的情况，是不可以要求继续履行的。如果只是因为房屋涨价了，就把另一方搬出来说不同意，是不可以的。买家只要有另一方知情出售房屋的证据，比如与另一方的微信聊天截图，电话录音，或另一方还贷z款或收房款的证据，都可以证明其实际是知情，这样都还是可以起诉要求继续履行合同。

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广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

    律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，白云区咨询，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办z理产权登记手续，未成年子女房产出售咨询，另一方主张追回该房屋的，人民法z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

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