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广州二手房过户后还有户z口未迁出怎么办？

    2015年，卖家董女士与买家王女士签订了《存量房屋买卖合同》，约定由王女士购买董女士名下一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户z口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户z口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户z口未迁出。后王女士诉至法z院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并继续履行迁出户z口的义务。

法官认为：

依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户z口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公z安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户z口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。

本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，越秀区咨询，在交易实践中，一方根本违约解除合同咨询，涉及户z口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户z口迁出义务。  

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广州二手房买卖纠纷中哪些情况下中介可免责？

    律师解答：中介可免责的情形：

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交z易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪z造了权利人的身份z证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了虚假信息。在通常情况下，中介难以对伪z造的证z件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的信用没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

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广州如何区分一房二卖属于一般民事纠纷还是合同诈z骗犯z罪？

律师解答：主要从两方面考虑：

　　一是卖房者主观上是否具有非z法占有对方当事人财物的目的和动机。如果行为人主观上为了获取更高利润，并无非z法占有他人房款的意图，要求继续履行合同咨询，应当承担民事违约责任；相反，如果行为人主观上没打算交房，使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务，直接非z法占有对方房款，其行为就构成合同诈z骗罪。

二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式，实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。作为合同违约的民事纠纷，往往是当事人具有履约能力，产生纠纷后能够全额返还购房款，或主动、积极与购房人协商退还相应房款。构成合同诈z骗罪的“一房二卖”，在表现形式上则是行为人在收取房款后，无正当理由既不履行合同义务又拒不退款，或携款逃匿，或用于挥霍等致使房款无法返还。

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