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拆迁拆迁

【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我拆迁律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临拆迁的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的拆迁补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或拆迁方的拆迁。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市拆迁律师

面对这种情况，作为长期征战在企业拆迁一线的拆迁律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租方视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定拆迁补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为拆迁的确导致了企业的损失。

在拆迁方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。这个问题也是拆迁中最最常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与拆迁方僵持过程中，及时聘请律师介入，制定了一套维权方案，包括通过对强拆行为、机关行政不作为、以及对拆迁合法性进行审查。最终通过京坤律师以及当事人的共同努力，将企业拆迁补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市拆迁纠纷律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等破坏拆除，生产好产品被野蛮破坏，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫维权路。

【办案过程】

辑：连夜组织专家律师，制定周详维权方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关拆迁文件已经超过诉讼时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的维权途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位拆迁律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查拆迁行为合法性”“按照故意毁坏财物最角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为违法”“从确认机关行政不作为的角度出发”等等维权角度。北京企业拆迁律师

李主任针对每个维权途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关政府职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或诉讼；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级机关纠正；4、认真研究客观事实，结合法律规定研究；5、以镇政府和机关为重点，有理有利地解决问题；6、灵活应对。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个维权角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的维权方案，针对本维权方案，律师们又展开讨论。。。。最终，研讨会上各位拆迁行业的律师一起做出了针对上海某企业的维权方案：从厂房被违法强拆入手；以镇政府为被告向浦东提起违法强制拆除诉讼，针对机关的行政不作为提出行政复议和诉讼；同时向相关政府职能部门提出政府信息公开申请，对拆迁行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的法律规定，发现相关职能部门的违法违规之处，最终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行维权方案，维权之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与国家的政党、政府负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政机关互相踢皮球，维权效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处拆迁许可证违法；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇政府 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为违法；在庭审中，李律师敏锐地发现拆迁所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋拆迁期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》准许延长拆迁期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为违法。

针对机关不作为违法，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，六盘水拆迁，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处违法；判令被告查处，依法追究相关单位及个人法律责任。浦东分局局见状致电李总表示：是镇政府组织强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与政府方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查拆迁项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，向浦东新区规划和土地管理局申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。通过一些列的政府信息公开，行政机关的违法点曝漏在阳光下，为最后的拆迁事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察机关介入本案

我国系统由机关、、组成。在本案中，机关是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政诉讼，也介入此案，但是由于当地行政机关的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政机关介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察机关是代表国家依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施法律监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施法律监督两个角度提起程序将检察机关介入其中。

 首先，李律师指导当事人房屋拆迁行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为最后检察机关出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆破坏，那么，如果没有签订拆迁补偿协议或者没有协商好的话，实施拆迁的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某拆迁有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。客观上，郭某和林某对厂房及设备组织实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业拆迁维权道路画上圆满的句号

拆迁拆迁

异地安置每平米多拿三千

　　昨日上午，大望京村的腾退公告已经贴在村内的墙壁上，与此同时，腾退安置补偿方案也正式公布。

　　根据方案，腾退安置分两个大的步骤，首先经过一系列测算、评估后，形成每户村民的腾退安置补偿总额，村民可以选择一次性拿走这笔钱，在其他地区购买房屋，做这一选择的村民将多获得3000元/㎡的异地安置补偿。同时，也可以选择拿出一笔钱购买统一建设的定向安置房，定向安置房在邻村，价格为4500元每平方米，每人限购50平方米。

　　补偿原则是“不低于周边”

　　村民最关心的是腾退补偿安置标准，崔各庄乡副乡长胡振俭表示，在这方面，除了依据相关政策，政府部门还有专业人士提供的一系列参照依据，譬如在货币补偿方式上，参照了朝阳区和周边地区的价位，3000元/m2的异地安置补偿标准也是经过测算的，补偿安置的原则是不低于周边，他说，总体上看，经过测算，这一标准是“处于高位”的。

　　他说，大望京村周边的房价在12000-13000元/m2左右，若选择货币补偿方式，村民完全有能力购买这类商品房。拆迁后买不起房子的情况不会存在。但他表示，这一标准是建立在同类地价地区的，如果拿着此地补偿去中心城区买房，肯定买不起。

　　每月发放800元租房补贴

　　在拆迁评估中，涉及补偿款的两个关键变量(K值和房屋重置成新价)都掌握在相关评估机构中，胡振俭表示，评估机构将是第三方的中立机构，村民对评估不满的话，可以申诉或诉讼，另外，政府也会监督评估工作，保证用足优惠政策。此外，断水断电法律咨询，朝阳区审计、监察、财政等部门全程监管拆迁腾退安置。

　　截至目前，大望京村的非住宅项目已经全部完成拆迁腾退，预计7月底，住宅项目的拆迁腾退工作也将全部完成。定向安置房一期将于2010年交付使用，在此期间，乡政府将为每位村民发放每月800元的周转租房补贴。村民入住安置房后，可以免除两年的物业费。

　　■ 解读

　　提前签约可另获2100元/㎡

　　关键词1 配合费

　　提前签约可另获2100元/㎡

　　提前签约村民可获得多项补助和奖励。其中，5月9日至6月7日为奖励期，在此期间签约的村民每户可获4.5万元奖励，当地政府还将按建筑面积给予村民城乡一体化试点配合费1600元/㎡及腾退奖励费500元/㎡。

　　6月8日至6月17日为第二奖励期，在此期间签约，村民仅可获得4.5万元奖励，超出第二奖励期限的村民将不会享受任何拆迁奖励。

　　只能选安置房且每人40㎡

　　关键词2 迁

　　只能选安置房且每人40㎡

　　外来迁(1984年以后迁入的除本村村民的人员)只能选择定向安置房，且无货币补偿方式，其可购得人均安置房面积为40平方米，比本村村民少10平方米。若需要购买超出的面积，需付7000元每平方米。空挂户不享受任何腾退补偿政策，空挂户中属于本村村民的(经公示认可)并经村委会出具证明后，才可按照每人50平方米的标准购买安置房。

　　每人可多购买安置房50㎡

　　关键词3 未婚者

　　每人可多购买安置房50㎡

　　本村村民中，年满18周岁及以上的独女未婚人员，每人可多购买定向安置房50平方米。

　　村民反应 “希望买房后手头还剩点”

　　村民刘先生今年60岁了，家里五口人，包括两个孙女，昨天，面对复杂的补偿安置方案，老人表示心里没底。他说如果不是试点，这辈子都不会搬家，因为家里出租房每月有将近5000块的收入。而搬家后面临一系列不确定因素，如孩子上学更远等，所以希望安置补偿起码能买得起附近的房子，买完房后，手头能有点剩余，不然以后没有租房收入，生活会很发愁。

　　算账 280㎡房屋定向安置最少补162万元

　　腾退安置补偿计算公式

　　定向安置的补偿费=(基准地价×K+基准房价+城乡一体化试点配合费+规定期限内腾退奖励费)×认定房屋补偿面积+房屋重置成新价

　　货币补偿费=(基准地价×K+基准房价+城乡一体化试点配合费+规定期限内腾退奖励费+放弃购买定向安置房异地购房综合补助费)×认定房屋补偿面积+房屋重置成新价

　　其中：K值为容积率修正系数;基准地价为2500元/平方米;基准房价为800元/平方米;房屋重置成新价由具有资质的评估公司按照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》评估确认;城乡一体化试点配合费为1600元/平方米;规定期限内腾退奖励费为500元/平方米;放弃购买定向安置房异地购房综合补助费(含周转补助费)为3000元/平方米。

　　■ 案例

　　大望京村村民刘先生，家有宅基地310平方米，地上建筑面积约280平方米。崔各庄乡副乡长胡振俭介绍，考虑到村民的实际问题，K系数将不会低于1。

　　而另外一个不确定的数值，为房屋重置成新价，根据北京市在2003年颁布的《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》，“房屋重置成新均价应该是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县按照前述区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。”

　　按照以上标准

　　刘家若选择定向安置，最少可获补偿款为：

　　(2500×1+800+1600+500)×280+房屋重置成新价(400元/平方米)×280=元。每平方米补偿最少约5800元。

　　如果选择货币补偿，最少可获得补偿款为：

　　(2500×1+800+1600+500+3000)×280+房屋重置成新价(400元/平方米)×280=元。每平方米补偿最少约8800元。

拆迁

实际生活中，拆迁安置房相较于普通的商品房，拆迁赔偿咨询-，价格上有着十分明显的优势，因此，对于房价望而却步的人们，开始把目光投向了拆迁安置房，因此拆迁安置房的交易情况还算客观。

如果各位看官想要购买安置房，首先要了解一下几个方面的问题。拆迁

一、     安置房的种类

通常安置房分为两类，一类是因为市政工程动迁而专门建造的配套商品房。按照规定此类房屋是属于个人的，但是取得以后五年不能进行交易。另一类是因房地产开发等因素而动迁，公司通过其他途径安置或者为被安置人购买的中低价位商品房（相对市场价值而言）[1]

二、     安置房屋可以买卖吗

安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖出了受法律、法规的调整以外，还要根据地方政府制定的政策调整，所以交易上，安置房屋和一般的商品房有所不同。但按照通常情况来说，安置房都是可以买卖的，和一般的商品住宅没有什么区别，但是前提是产前安置房要取得房屋所有权和产权证，并且相关政策没有对房屋转卖进行限制。对于此类情况，上海市人民对产前安置房的买卖有专门的法律解答和判决，有兴趣的可以去了解一下。偶有判决确认双方购买合同无效的判决，也多是因为根据《房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属登记证书的房产，不得转让”而被判令无效，并非因为房子是拆迁安置房而禁止买卖。

三、     购买安置房有什么风险

1、房价上涨容易导致出卖方违约，根据法律规定，*类安置房房屋产权取得后，有五年的限制转让期，安置房屋下来的时候通常都是没有取得产权证的，所以，与对方签约后可能存在房屋不能转让的情况，尽管自己已经住进去了，但是所有权不是自己的，可能存在房价上涨过快，从而对方因巨大利益违约的情况出现。

2、共有人导致的风险。通常安置房补偿，很少有一人补偿一套房的，大多是一家人每个人几十平米，*叠加起来共有一套房，这时候，购房的风险就大很多了，在日常中碰到的大部分安置房买卖的风险都与“共有人”有关。根据《城市房地产管理法》38条规定

????（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

????（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

????（三）依法收回土地使用权的；

????（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

????（五）权属有争议的

????（六）未依法登记领取权属证书的；

共有人如果反对出售房屋，通常会提前咨询律师，主张其中的第四项和第六项，*终导致房屋买卖的无效。

   四、如果要买拆迁安置房，我该怎么做？

综上，为了避免不必要的风险，减少纠纷和矛盾，购买拆迁安置房的时候，建议对房屋状况、性质、产权办理时间、土地状况、权属等等问题进行一个全面的了解和查询，万不可盲目购房。同时在购买时对一些可能出现的问题提前进行约定，避免因为约定模糊而造成矛盾。同时，因为安置房建造成本有限，因此建筑商为了获取利润也许会对建筑偷工减料，以增加利润，购买前要查询房地产商以及监督机构。对于正在建造的房屋，拆迁赔偿律师，一定要慎之又慎，除了存在上文所提的问题以外，还有可能存在户型设计不好、产权登记难、上市交易期限遥遥无期等等问题。

如果已经确定要购买某房屋，对于购买房屋合同进行公证也是十分有必要的，有意的可以了解相关公证机关。

如果对一些问题上拿不准注意，建议咨询专业律师，避免购房中的一些风险

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