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肇庆拆迁律师：肇庆市拆迁补偿办法

肇庆市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

第三十二条（补偿资金）本办法所称征收补偿资金，是指对被征收人给予的全部补偿费用、奖励和补助费用以及与房屋征收有关的经费等。

房屋征收决定作出前，房屋征收部门按照批准的征收补偿方案核定征收补偿资金总额，列入项目成本。

第三十三条（资金承担）按照资金来源渠道，房屋征收项目分为：

（一）财政拨款投资的项目；

（二）非财政拨款投资的项目。

财政拨款投资的项目，征收补偿资金由门承担。

非财政拨款投资的项目，征收补偿资金由项目建设单位承担。

第三十四条（存拨原则） 征收补偿资金实行足额到位、专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。

第三十五条（资金使用范围） 征收补偿资金的使用范围：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（四）对被征收人的补助和奖励；

（五）与房屋征收有关的经费用支出。

第三十六条（资金监管） 房屋征收部门、项目建设单位和金融机构应就征收补偿资金的使用订立《代扣房屋征收补偿资金款项协议》（下称《代扣协议》）和《房屋征收补偿资金使用监管协议》（下称《监管协议》），明确各自职责。金融机构应当按照《代扣协议》和《监管协议》约定监督管理使用资金，保证专款专用。

第三十七条（资金收存） 项目建设单位应在房屋征收决定作出前，到具备办理存款业务资格的金融机构，以县级房屋征收部门的名义开设征收补偿资金专用账户。

项目建设单位应在房屋征收决定前，将足额的征收补偿资金划入专用账户。征收补偿资金由财政拨款的，按财政专项资金拨付的有关规定实施管理。

门或项目建设单位应在房屋征收决定作出前，将足额的征收补偿资金划入专用账户。

征收补偿资金划入专用账户至征收补偿工作完成时期内产生的利息等资金成本应计入项目成本。

第三十八条（资金支付） 县级房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，金融机构根据补偿协议的约定和《代扣协议》、《监管协议》的手续向被征收人支付征收补偿费用。

金融机构应对每笔拨付到位的征收补偿资金进行独立的明细财务核算，自拨付之日起5日内把支付明细报县级房屋征收部门。

第三十九条（资金强制支付） 向人民

申请强制执行货币补偿方式的，县级房屋征收部门应提供专用账户足额收存该补偿资金。

第四十条（资金销户） 征收补偿工作完成后，经房屋征收部门同意，项目建设单位办理补偿资金专门帐户的销户手续。

第四十一条（资金监督） 门根据房屋征收项目具体实施进度定期或不定期对拨付资金进行监督检查；审计部门根据工作需要，不定期进行审计，并提出审计报告。对有关单位、个人弄虚作假骗取、截留、挪用征收补偿资金的行为，或出现不专款专用的行为，根据有关财政、审计规定追究相应责任，并追回骗取、截留、挪用的资金

一、房屋征收与补偿安置的原则

　　房屋征收补偿安置遵循依法依规、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

　　二、房屋征收的安置补偿方式

　　征收集体土地上的住宅房屋和征收国有土地上房屋按功能分为住宅和非住宅两类，其中住宅类包括住宅及配库（房），非住宅类包括商业用房等，实行产权调换和货币补偿两种安置补偿方式。

　　（一）产权调换

　　被征收人选择产权调换的（仅限住宅房屋），由房屋征收实施单位提供回迁安置房与被征收人进行产权调换。

　　（二）货币补偿

　　有下列情形之一的，实行货币补偿:

　　1、被征收人选择货币补偿；

　　2、非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等）；

　　3、产权不明或产权人下落不明（合法代管人明示产权调换的除外）；

　　4、产权共有人对选择补偿安置方式不能达成一致意见；  

　　5、其它不宜作为产权调换的地面上附着物。

　　三、房屋所有权和宅基地使用权的确认

　　（一）被征收的住宅房屋及非住宅类房屋（包括厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等），由所有权人（以下称被征收人）持有效契证的（合法的房地产权证，下同），以契证载明数据予以确认；未能提供有效契证的，必须持市房管局测绘队测量并经被征收人和征收实施单位确认的数据及村（居）委会或房管部门权属证明予以确认。

　　（二）被征收宅基地使用权由村（居）委会提供无权属争议及面积证明予以确认。

以上有效证明必须经征收人勘查核准。房屋所有权或者宅基地使用权的权属自有的，由所有权及使用权人直接办理征收补偿安置手续；产权共有的，由共有人代表办理征收补偿安置手续。

　　四、房屋补偿安置标准

　　（一）住宅类建筑物（包括地上建筑物、土地使用权及装修）产权调换标准

　　被征收的住宅房屋由村（居）委会落实安置用地的，原则按1:1比例安排宅基地，并增加原宅基地面积的20%作为巷道配套计入安置用地总面积。对被征收人安置用地的“三通一平”费用按2.5万元/亩给予补助。

　　村（居）民自建住宅房屋（含平房）首层，以及公厅、天井、门楼按1:1.5实行产权调换；二层以上（含二层）按1:1实行产权调换；内埕、宅基地按1:1.5实行产权调换；住宅外飘滴水按1:0.5折算面积并给予产权调换。

　　（二）住宅类建筑物货币补偿标准

按照产权确认面积并由房地产评估机构根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》评估价值进行补偿。

　　（三）非住宅类房屋（包括地上建筑物、土地使用权及装修）补偿标准。厂房、工场、商业场所、办公场所、仓库等按建（构）筑物性质实行货币补偿。具体按有关标准实行货币补偿。厂房、仓储内的设备设施按评估机构的评估进行货币补偿。

　　五、跨红线的建（构）筑物补偿

　　（一）对跨红线的构（建）筑物，若实施部分拆迁将使其主体功能受或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的，应按全拆处理补偿。红线内按本方案第十条补偿安置标准执行。红线外部分按建（构）筑物具体类别，强拆律师费用，依照有关标准实行货币补偿，红线外部分的土地使用权仍归被征收人所有。

　　若跨红线的商品住宅房，整体实施部分拆迁将使其主体功能受或产生结构安全隐患，严重影响物权人生产生活的，应按全拆处理补偿，实施建（构）筑物整体征收，并按本方案第十条补偿安置标准执行。

　　（二）对部分跨红线建（构）筑物，实施征拆不影响主体功能并没有造成安全隐患的，只实施红线内部分征迁，按实际征迁面积及本方案第十条标准执行。

　　六、搬迁补助费和临时安置补助费

　　征收实施单位应当审核并向被征收人支付搬迁费和临时安置费。

　　搬迁费标准：住宅商业用房10元/㎡，生产用房12元/㎡，办公用房6元/㎡，仓储用房5元/㎡，按实际面积计，一次性支付。

　　临时安置费（仅适应产权调换住户）标准6元/㎡/月，神农架强拆，补助从交付征收房屋之日起计至接到回迁通知之日止，并另加三个月计，每年结算一次。被征收人选择货币补偿的，一次性支付6个月临时安置费。

　　七、房屋征收补偿优惠

　　（一）被征收人选择调换的回迁安置房建筑面积小于应补偿安置面积时，结余的建筑面积由征收实施单位按每平方米2600元回购。调换的回迁安置房建筑面积大于补偿安置面积时，增购的建筑面积享受下列优惠：

　　1.增购建筑面积在10㎡（含10㎡）以下的，按商品房市场价的90%购买；

　　2.增购建筑面积在10㎡以上至20㎡（含20㎡）的，按商品房市场价的95%购买；

　　3.增购建筑面积在20㎡以上的，按商品房市场价购买。

　　（二）选择产权调换的被征收人，按签订《被征收建设用地及地上附着物产权调换协议书》的先后顺序，在规定期限内交付征收的，实行“早签协议、早搬迁、优先选房”的原则选择回迁安置房。通知择房时，被征收人没按时参加的，视为放弃优先择房的权利。

　　八、回迁区建设期限、质量，安置房标准

　　（一）建设期限：自回迁安置房建设项目全部拆迁完毕之日起二年内完工。

　　（二）质量标准：符合国家质量、安全标准，并经有关部门验收合格。

　　（三）安置房标准：钢筋混凝土结构，层高约3米；外墙贴砖或喷涂按设计；符合国家质量标准的电梯；砼结构楼梯；配套消防设施；铝合金窗；进分户门不锈钢门、杉木房门、普通塑料钢卫生门，顶棚批灰，强拆律师咨询，水、电及有线电视终端安装至分户门外，煤气管道安装至厨房。被征收人如要求按毛坯房交房的，应在该房建设前与征收实施单位签订协议。

　　（四）回迁安置房屋以套为单位，统一办理房地产权证，费用按国家和省、市有关规定由被征收人承担。

　　九、住房困难和低收入家庭救助

　　补偿安置中，属“双困”家庭的被征收人，由本人向所在村（居）委会提出申请，经村（居）委会初审，报所属（街道）办事处审核同意后，由征收实施单位根据实际情况给予适当补助。

　　十、评估机构的选定

　　评估机构由被征收人在规定时间内在市房地产评估机构库中协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人，按照少数服从多数原则决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。同一征收项目评估工作，原则上由一家评估机构承担。

　　十一、争议的解决

　　（一）被征收人不明确，或产权人对产权分割有争议的，由征收实施单位通过法定程序对相关附着物及物品进行保全。

　　（二）对评估确定的被征收房屋价值有异议的双方当事人，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　（三）征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起。

　　（四）征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县（区）以上按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由县（区）以上依法向人院申请强制执行。

附件：

附表一：潮州市湘桥区、枫溪区征收房屋货币补偿指导价

（▽点击图片可查看大图）

附表二：潮州市湘桥区、枫溪区征收集体土地上房屋装修货币补偿指导价

（▽点击图片可查看大图）

行政区镇、街道地区类别金平区石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、岐山街道、永祥街道、月浦街道、  鮀莲街道、  鮀江街道二类龙湖区金霞街道、珠池街道、新津街道、鸥汀街道、龙祥街道二类外砂镇、新溪镇三类濠江区达濠街道、礐石街道、广澳街道三类马滘街道、滨海街道、河浦街道、玉新街道四类

表3  广东省补偿保护标准各类地区标准

（2016年修订调整）

万元/亩地区类别耕地园地林地养殖水面未利用地二类8.54 6.57 3.09 8.87 2.63 三类6.46 4.97 2.51 6.71 1.99 四类5.92 4.55 2.12 6.15 1.82  

4、本区片综合地价调整情况

由于我市中心城区区片综合地价于2007年编制实施，综合补偿标准明显偏低，已不适应于当前的工作。2014年在启动《汕头经济特区补偿规定》修改的同时，启动了中心城区区片的划分和区片综合地价的编制工作。

（1）中心城区区片的划分。按照区内一致性和区域差异性原则，采取多因素综合评价的办法，在现行区片划分的基础上，本次考虑到近年来汕头市中心城区经济发展的变化，对金平区、龙湖区和濠江区区片进行调整。一是将金平区的岐山街道、月浦街道、鮀莲街道、鮀江街道行政管辖范围地域合并为一个区片，强拆维权诉讼，并由原二类地区和三类地区统一调整为二类区片。二是将金平区的石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道（不包括浔洄居委会在潮阳区的“插花地”）、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、永祥街道和龙湖区的金霞街道归并到原来的一类地区区片（原包括龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道）。三是将濠江区行政管辖范围濠江以北地域（包括达濠、礐石、广澳街道）划作一个区片，并由原四类地区和五类地区调整为三类区片；将濠江区行政管辖范围濠江以南地域（包括马滘、河浦、玉新、滨海街道）划为另一个区片，并由原五类地区调整为四类区片。重新调整后，中心城区划分为五个类区共六个区片，见表4。

表4  本次汕头中心城区区片划分调整情况表区片编号现行划分区片范围本次调整后区片范围Ⅰ金平区的鮀江街道界线、西港河（大学路以南）以西，金平区界线和牛田洋以北，龙坑山分水岭以南的地域，即鮀莲街道行政区域范围。金平区的岐山街道、月浦街道、鮀莲街道、鮀江街道金平区的梅溪河以东，金凤路、大学路以北，鮀莲街道界线以东，桑浦山以南的地域，包括月浦、岐山、鮀江街道。Ⅱ金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地”金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地”Ⅲ龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇Ⅳ龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道金平区的石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道（不包括浔洄居委会在潮阳区的“插花地”）、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、龙湖区永祥街道；龙湖区金霞街道、珠池街道、新津街道、龙祥街道Ⅴ濠江区达濠街道濠江区行政管辖范围濠江以北地域（包括达濠、礐石、广澳街道）Ⅵ濠江区广澳街道、礐石街道、马滘街道、河浦街道、玉新街道、滨海街道濠江区行政管辖范围濠江以南地域（包括马滘、河浦、玉新、滨海街道）

（2）中心城区区片综合地价制订。在现行区片综合地价的基础上，根据区片价执行情况、物价指数上涨情况、城镇居民人居可支配收入和农村居民人均纯收入情况、土地出让价格变化情况等因素，采用修订系数法和年产值倍数法综合，确定本次重新调整后的中心城区区片综合地价，见表5。将中心城区六个区片综合地价按高低进行分类共五类，具体见表6。

表5 本次汕头市中心城区各区片综合地价调整情况表

单位：万元/亩区片编号现行区片综合地价本次调整后区片综合地价Ⅰ7.5017.608.50Ⅱ6.0012.00Ⅲ8.5017.60Ⅳ9.4918.50Ⅴ6.5015.00Ⅵ6.0013.00

表6  本次汕头市中心城区各类区片综合地价调整情况汇总表

单位：万元/亩等级本次调整后地区类别综合地价区片编号一类区片18.50Ⅳ区片二类区片17.60Ⅰ区片Ⅲ区片三类区片15.00Ⅴ区片四类区片13.00Ⅵ区片五类区片12.00Ⅱ区片由于社会经济的发展和农民收入水平的提高，区片价是在综合考虑各种因素基础上测算的，反映征用区片土地的总体补偿水平，本次调整后的区片综合地价比现行提高了94～150%，较《广东省补偿保护标准（2016年修订调整）》所规定汕头市中心城区补偿保护标准提高了41～172%，见表7、表8。

表7  汕头市中心城区区片综合地价历次调整比较表

 单位：万元/亩 内容

区片2000年补偿标准

价格现行区片综合地价本次调整后区片综合地价较现行区片综合地价提高幅度Ⅰ区片4.06-5.607.50-8.50 17.60107-135%Ⅱ区片3.506.00 12.00100%Ⅲ区片4.06-4.768.50 17.60100%Ⅳ区片4.769.49 18.5094%Ⅴ区片4.066.00 -6.5015.00130-150%Ⅵ区片3.506.00 13.00117%

表8  汕头市中心城区区片综合地价与省保护标准比较表

单位：万元/亩   内容

区片本次调整后区片综合地价省保护标准所属地区类别省征保护标准较省保护标准提高幅度Ⅰ区片17.60二类8.54106%Ⅱ区片12.00二类8.5441%Ⅲ区片17.60二类、三类6.46-8.54106-172%Ⅳ区片18.50二类8.54117%Ⅴ区片15.00三类6.46 132%Ⅵ区片13.00四类5.92120%

根据实际操作，园地、林地、养殖水面、未利用地补偿价格在上述区片综合地价的调整基础上重新进行调整。具体为：园地和林地的补偿按同一区片综合地价的77％计算，养殖水面的补偿按同一区片综合地价的100％计算，未利用地的补偿按同一区片综合地价的62％计算，其他未列入的地类参照相关或相近地类确定，见表9。
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