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纠纷拆迁过程你一定会遇到的问题

在近日到京坤所咨询的当事人中，不乏遇到拆迁已经好几年的当事人，宁德纠纷，为什么在拆迁中产生纠纷在几年后才找到律师呢？有通过自己学习法律维护权利的，有找关系拖住拆房进度多要补偿的，有签了协议一直追着拆迁方一点一点要求履行的。很多时候被拆迁人不是找不到解决办法，而是以为这个办法可以解决，就一直在一条不知终点的路上努力。不及时调整方向，才让*终想要的结局迟迟未到。纠纷

正因为不曾遇到，正因为没有经验，有时候才走了弯路。今天京坤律师就来给大家说一说拆迁中*常见的几类问题，希望被拆迁人不管是在谈判中、签协议时还是维权过程中，都能够少走一些弯路，以*有效的方式解决问题。

各自“软肋”遭受猛攻纠纷

??其实每一个片区的拆迁都有一些特有的方式或者突破口。可能有的被拆迁人家里有公职人员，在拆迁快要开始的时候，房屋动迁纠纷补偿，就被各种领导约谈，做思想工作了。如果后期不支持，可能会从思想工作转变为失去工作。可能有的被拆迁人一辈子老老实实专注于自家的一亩三分地，不懂得法律，也不懂得补偿究竟是怎么回事。拆迁方会组织人员常到其家中坐坐，谈谈不快点签补偿协议的“后果”，时间长了，也成了被拆迁人的心里负担，心理防线也一点点消失。

其实，作为老百姓虽然*次遇到拆迁不懂其中的门道，但是应该守住的一个原则是，合理的补偿。除此之外其他的“好处”或者坏处都是在合理范围之外的。如果拆迁方为了降低我们的补偿，对被拆迁人的日常生活、工作造成一定的威胁，我们可以主动报警，寻求帮助。或者向相关的门举报其的拆迁方式。

权利“期限”变身隐形

??被拆迁人得知房屋被纳入拆迁范围，一般都是收到一些拆迁方下发或张贴的文件材料，例如公告、安置补偿方案、限拆通知书、强拆通知书等。拆迁方在这类的文件材料中经常存在不标注复议或者诉讼期限的情况。被拆迁人看完文件拍完照后就结束了，虽然有疑问，有不服，但是除了口头提出意见，就放到一边不管了。这样很容易错过救济的期限。等到发现这个问题的时候，有可能已经超期了，且无法补救。

所以需要提醒大家，在收到拆迁方文件材料后，如果对文件材料内容不满意，房屋动迁赔偿纠纷，千万不要忘了法律赋予我们的救济权利！其中，复议的期限是60日，诉讼期限是6个月。不要等*期限都过了才想起要复议和诉讼。而且一定要谨记，只要被拆迁人没有对相关影响权利义务的文书提起程序，那这些文件对被拆迁人就是生效的，作出该文件的部门随时都可以执行。

纠纷纠纷

【案件背景】

为了构建和谐社会，房屋拆迁纠纷，国家鼓励实施市郊建设，这本应是提高村民生活质量的好事，却因地方政府的违规操作给老百姓带来了诸多麻烦。曹先生等四十多名村民居住于河南省某市近郊的几个村庄内，2014年他们得知政府对其依法承包和使用的集体土地进行征收的时候为此头疼不已，因为早在2013年他们的土地就已经被圈占了，从一开始他们心头的疑惑从未少过。据说是某市局业务技术用房的建设项目，那是谁人批准、从何而来？是不是像有人猜测的那样——没有被批准却占地、？河南省律师

曹先生等人不想被单位云里雾里的绕来绕去，更不想不明不白的拿些补偿永远的失去土地，随后众村民通过网络途径联络上了专业的拆迁团队——北京京坤律师事务所。曹先生、孙先生、刘先生等人作为村民代表来到北京，与京坤律师进行了会面交谈后即达成了委托关系，经验丰富的李吏民律师和臧云律师作为代理人迅速针对本案展开了维权之战。河南省拆迁律师?

【律师风采】

辑：申请公开、行政复议，案件线条逐渐明晰

1、案件调查加信息公开申请，将案件脉络一并掌握

两位律师通过调查得知，在2014年12月25日，某市作出[2014]第15号征收土地方案公告，对包括四十多为当事人在内的依法承包和使用的集体土地进行征收。也了解到了《某市国土资源局补偿安置方案公告》张贴的时间为2014年12月15日，而曹先生等人土地被圈占的时间却在此之前。为更好的了解案情，的分析此次的漏洞，两位律师当机立断通过政府信息公开，得知了某市征收土地行为的“来源”，即豫政土[2014]10XX号批复。京坤律师发现该批复的时间居然迟于某市业务技术用房建设项目的开工时间，明显的未批先征，让两位律师再次认识到了问题的严重性。北京拆迁律师

2、省政府自省功能下线，行政复议形同枉走

   两位律师决定先针对此次批复申请行政复议。面对已经开工建设的项目，河南省不顾启动的建设依旧作出批复，如此明显的错误，省政府不但没有自省，在曹先生等人递交行政复议申请后，依旧维持了涉案行政批复。无论是知错犯错还是无心之失，或许对于自身的问题，行政机关都选择得过且过。

   两位律师认为与行政机关的周旋不是应该继续的方案，路艰难成效慢，于是他们决定冒险求胜。

第二辑：另辟蹊径，京坤律师勇闯维权路

1、自我博弈，只为选择方案

身经百战的京坤律师们都知道，如果直接诉某市的行为，很有可能与之前一样，要么被告知此行为不可诉，要么就是要求当事人明确诉讼请求，分开诉讼。其实当事人的请求十分明确，确认行为违法虽看似抽象，但确实是针对特定的公民人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民人或者其他组织权利义务的具体行为。面对严重违反法律程序的行为，两位律师与京坤团队又一次进行了严密的探讨。

2、果断决策，尽管是冒险终被认可

京坤律师认为，市县政府实施的行为是一个连续的不可分割的行为，而其中的“两公告一登记”行为都是过程行为，都可以在行为诉讼中一并审查。所以为避免当事人的诉累，也为更加合理、迅速、有效的解决当事人遇到的问题，两位律师决定采取一招制敌的策略，随即协助当事人以某市为被告向某市中级人民提起了行政诉讼。

京坤律师认为某市对涉案部分土地未批先占，在没有批准通过的补偿安置方案的情况下，对涉案地块圈占征收，严重侵害了曹先生等人的合法利益。请求确认某市依据豫政土[2014]10XX号批复对该批复征收土地范围内征收曹先生等人的集体土地违法。让两位律师感到“法理之中又意料之外”的是，某市中级受理了当事人的诉讼请求，给力的维权之路由此开始。北京拆迁律师事务所

第三辑：神助攻，诉讼见真章

   1、敌方自曝短板，我方以逸待劳

在诉讼过程中，各方都在紧张有序的准备庭审材料，当两位律师接到某市的证据材料后，发现了由对方提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证，从这份凭证可以看出此次被诉征收土地的具体实施机关自2013年10月份起即开始向被征收土地所有人支付此次征收行为所征收土地的土地补偿款等相关费用。而这一份证据的接手再加上某市提供的各项公告的张贴时间，恰好与两位律师收集的证据相辅相成。

通过当事人提供的拍摄于2014年6月30日的某市局业务技术用房项目建设情况的照片，再结合对方提供的信息，能够证明某市存在方案尚未得到批准的情况下，即组织实施支付征收土地补偿款等相关费用和准许用地单位实施项目建设的行为，违反了土地征收与使用的程序规定。

2、敌方无理取闹，明镜高悬

   在各项准备并不占优势的某市，打起了起诉期限的主意，认为曹先生等人提起的行政诉讼是超过了法定程序的起诉期限。两位律师认为，根据《人民关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定，对方主张曹先生等人起诉已超过诉讼期限的理由不能成立。某市中级人民亦采纳了京坤律师的观点，认为本案被诉行政行为系某市征收集体土地的行为，其起诉期限的起算点应以征收行为完成之日起计算，而不是曹先生等人所在村委会村务公告墙张贴《告知书》的时间。北京拆迁律师

3、中院给力，划破固有观念

   而关于曹先生等四十多位当事人主张被诉征收行为是否合法的问题，某市中级人民认为从某市提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证可以看出，征收土地补偿款等相关费用从2013年起开始产生，而某市业务技术用房项目在河南省批准之前开工建设，明显违反了土地征收与使用的程序规定。

   第四辑：高能，行为“打包”违法

最终，某市中级人民支持了曹先生等人所主张被诉征收行为违法的请求，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条款第（二）项之规定，如下：确认被告某市依据《河南省关于某市实施2013年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土[2014]10XX号）实施征收土地的行为违法。

面对这样的结果，除了令人畅快的感官，更是为之后的赔偿程序奠定了稳步而有力的基础。曹先生等人纠纷的解决与赔偿指日可待。?河南省拆迁律师

【典型意义】

依照京坤律师多年的办案经验来看，针对违反法定程序的行为直接提起诉讼，结果往往是希望被扼杀在摇篮，还等不到公正的审判便被“赶出”之外。像大多认为的那样：只能对公告、补偿安置方案公告等行为分别诉讼，而对行为提起的诉讼果断不予受理。

在本案中，李吏民律师和臧云律师对行为可诉性的坚信和知难仍上的选择，促使了令人欣喜结果的出现。而某市中院对征收行为可诉的判断，更是为此份增添了最耀眼的亮点。除此之外，对于征收行为起诉期限起算点的认定，即为征收行为的完成之日而非公告的发布之日，某市中院更是为之后的类似诉讼作出了教科书般的范例。

相信此份的“横空出世”，定会为之后的相关诉讼开辟另一番天地。律师作为法律工作者，就是在严谨的创新中不断游走，针对每一个案件的特殊性，针对一直以来的办案模式，不断突破，寻找的维权方案，为当事人排忧解难。河南省律师

   附：河南省某市中级人民行政书

房屋拆迁纠纷律师前言

不少人认为拆迁会让人一夜暴富，然而事实是：确有因拆迁致富的人群，但只是极小部分，大部分被拆迁人的拆迁补偿还是普遍偏低的。怎么才能拿到较高的拆迁补偿？大多数被拆迁人一般都会着眼于拆迁进程中后期与拆迁方的谈判与博弈，却经常忽视拆迁前期一个至关重要的环节——拆迁评估。

何为拆迁评估？

拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。也就是说，评估结果直接影响被拆迁人可能得到的拆迁补偿。

拆迁评估的程序是什么？

合法的拆迁评估程序如下：

（一）由被拆迁人选定房地产价格评估机构；

   （二）两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘，调查房屋状况，拍摄相关影像资料，做好调查笔录；

   （三）评估机构出具分户评估报告并在征收范围内公示，公示现场要两名注册评估师现场说明；

（四）正式评估报告应依法送达给被拆迁人。

拆迁评估常见的问题

一、拆迁方指评估机构

一些地方的拆迁实践中评估机构是由拆迁方指的，这不仅影响了评估机构的中立客观性，还直接违反了法律的规定。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。

二、评估报告中评估对象和内容不完整中国律师www.lawyerku.cn

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

因此上述的评估项目都需要体现在评估报告中，如果评估报告中评估对象和内容不完整，就不能准确体现被征收房屋的实际价值。

三、评估报告已过有效期

房屋评估目的是真实反映被征收房屋的真实价值，以达到对被拆迁人进行公平合理补偿的目的，保证被拆迁人不会因房屋征收而使生活水平下降。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理补偿被拆迁人的依据。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋拆迁纠纷律师。燕郊网站建设www.dxsem.com

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