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房地产律师拆迁安置房屋如何办证

近年来，随着城市化和城区改造项目的增多，安置房也逐渐进入了大众的视野之中，部分安置房因为相较市场上的商品房价格偏低，十分引人注目，而安置房所有人因为种种原因希望出卖房屋取得货币，由此，买卖双方的需求推动了安置房屋买卖市场的发展，但是安置房买卖经常面临登记难的问题，很多时候是因为安置房没有。今天，京坤律师就把安置房办理的流程及所需要的材料给大家分享一下，希望大家可以顺利地办下。

一般来说，拆迁安置房没有，主要是以下原因

1、不是完整的房屋产权，本身房屋就是没有办理资格的；

2、可以办理，但是因为开发商还没有办理相关程序，因此还不能获得；

一般来说，拆迁安置房的是由开发商去办理的，但是也存在由个人办理的情况。拆迁安置房的办理，是需要通过当地的房屋管理部门来办理，在办理时，一般是需要缴纳契税等相关费用的，具体金额需要根据房子情况来确定，也和地方的规章制度有关。房地产律师

安置房办理的流程

目前，全国已经开始开展不动产的统一登记，因此房产部门已经不再单独发放了，而是由不动产登记机构来统一发放二证(国土证和)合一的不动产权证书。所以申请人只需去当地的不动产登记机构办理安置房的不动产权证书即可。接下来京坤律师为大家介绍办理不动产权证的具体流程。

1、申请权籍调查。这一步骤主要是为了对房屋的情况进行确认，比如房屋的位置、权属来源是否准确、界限是否明晰等等问题，这是办理不动产权证书的*步。申请人需要带的原件及相关的征收材料证明（比如拆迁协议，安置补偿协议，被拆迁房屋的权属证明等等）去不动产登记中心，并申请进行不动产权籍调查。

2、去税务机关询问缴税的相关事宜。一般来说，办理拆迁安置房的，是不需要缴税的，一般是去当地地税办理。但是由于不同地区的相关规定不一致，可能有的的地方安置房办理是需要交税的。一般来说，缴纳税务的相关问题，只需带以及征收的相关证明材料即可。

3、办理不动产权证书。这个需要到新成立的不动产登记中心进行办理，需提交的资料包括：宗地图、房屋平面图，申请人的原件及复印件，完税证明，以及征收的相关材料。一般来说材料提交上去很快工作人员就会和你进行联系。

在这里京坤律师要提醒大家，并不是所有的拆迁安置房都可以办理不动产证书，只有拥有完整产权的房屋才可以办理。如果房屋不是全产权，那么是不能办理不动产登记的。如何辨别自己的房屋是不是全产权，一般来说拆迁时签订的《拆迁安置协议》中会写明房屋的性质，如果存在约定不明、开发商未办下来相关手续而不能办理不动产登记的违约情况，建议及时咨询律师，必要时委托律师维护自己的合法权益。

房地产律师房地产律师

【入选理由】

房屋拆迁通常是基于国家建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，房地产律师费/，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予补偿。而这一领域矛盾的多发常常是源于补偿的不合理，造成这一问题的原因有很多。如果将程序向前或向后推移不难发现，补偿不到位可能是评估上出了问题也可能是拆迁方与房屋所有者或使用者在补偿问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的专业处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了补偿决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。北京拆迁律师

【案件背景】

郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋补偿款作出评估结果，补偿价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物补偿，共计二十三万余元。

郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新组织评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收补偿决定书》。直到看见补偿决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的补偿，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的补偿决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在极其不合理的情况，遂决定拿起法律依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京知名拆迁律师李吏民律师为自己依法维权。?北京房屋拆迁律师

【办案过程】

李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后组织了房屋拆迁律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。

辑：法律程序大启动，行政复议陷僵局

李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的法律程序，首先是协助张先生向涵盖本次拆迁的行政机关递交了政府信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等政府文件。此举的目的十分明确，即寻找的违法之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。

通过前期政府信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了违法点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就补偿决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属机关的违法所在，给郭先生一个合理合法的交代。可复议申请虽被受理，但是由于政府内部各级机关的利益关联等原因，复议机关最终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议机关不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。北京强拆律师

第二辑：京坤律师深思虑，行政诉讼提上议程。

虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次维权的障碍，相反有着专业敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动诉讼程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的政府部门互相通气呢？而李律师以过硬的专业素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力维权才能达到想要的结果。面对的违法问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。

随后李律师对案件的证据及收到的政府信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收补偿决定，并承担诉讼费用。某县人院依法受理了此案。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收补偿决定是否合法展开了激烈辩论。

第三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来

首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收补偿决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收补偿决定书》提供了一个又一个的突破口。

 其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告不合法。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收补偿决定的依据。

最后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收补偿决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收补偿问题进行了协商；被告没有提交房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收补偿决定的受理决定书；被告作出征收补偿决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。

【胜诉】

认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收补偿事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司组织重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。

遂被告作出的池西管征补（2014）第13号房屋征收补偿决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。最终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）第X号房屋征收补偿决定书，案件受理费由被告承担。

该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份补偿决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份补偿呢？随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）第XX号补偿决定，在原有的基础上提高了补偿。但是在郭先生拿到新的补偿决定的时候发现，该份补偿的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的补偿，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与补偿方进行了沟通，令人欣慰的是，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的补偿决定。

【感谢回馈】

在补偿决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这维权过程中都有可能半路倒下，坚持不住。正因为有李律师专业的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销补偿决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的补偿！”

【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我拆迁律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临拆迁的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的拆迁补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或拆迁方的拆迁。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市拆迁律师

面对这种情况，作为长期征战在企业拆迁一线的拆迁律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候拆迁方不会将承租方视为被拆迁人，在谈判拆迁补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定拆迁补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为拆迁的确导致了企业的损失。

在拆迁方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。这个问题也是拆迁中最最常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与拆迁方僵持过程中，及时聘请律师介入，房地产律师服务，制定了一套维权方案，包括通过对强拆行为、机关行政不作为、以及对拆迁合法性进行审查。最终通过京坤律师以及当事人的共同努力，将企业拆迁补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市拆迁纠纷律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等破坏拆除，生产好产品被野蛮破坏，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫维权路。

【办案过程】

辑：连夜组织专家律师，制定周详维权方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关拆迁文件已经超过诉讼时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的维权途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位拆迁律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查拆迁行为合法性”“按照故意毁坏财物最角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为违法”“从确认机关行政不作为的角度出发”等等维权角度。北京企业拆迁律师

李主任针对每个维权途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关政府职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或诉讼；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级机关纠正；4、认真研究客观事实，结合法律规定研究；5、以镇政府和机关为重点，有理有利地解决问题；6、灵活应对。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，襄阳房地产律师，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个维权角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的维权方案，针对本维权方案，律师们又展开讨论。。。。最终，研讨会上各位拆迁行业的律师一起做出了针对上海某企业的维权方案：从厂房被违法强拆入手；以镇政府为被告向浦东提起违法强制拆除诉讼，针对机关的行政不作为提出行政复议和诉讼；同时向相关政府职能部门提出政府信息公开申请，对拆迁行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的法律规定，发现相关职能部门的违法违规之处，最终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行维权方案，维权之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与国家的政党、政府负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政机关互相踢皮球，维权效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处拆迁许可证违法；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇政府 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为违法；在庭审中，李律师敏锐地发现拆迁所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋拆迁期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋拆迁许可证》准许延长拆迁期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为违法。

针对机关不作为违法，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处违法；判令被告查处，依法追究相关单位及个人法律责任。浦东分局局见状致电李总表示：是镇政府组织强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与政府方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查拆迁项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，向浦东新区规划和土地管理局申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。通过一些列的政府信息公开，行政机关的违法点曝漏在阳光下，为最后的拆迁事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察机关介入本案

我国系统由机关、、组成。在本案中，机关是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政诉讼，也介入此案，但是由于当地行政机关的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政机关介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察机关是代表国家依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施法律监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施法律监督两个角度提起程序将检察机关介入其中。

 首先，李律师指导当事人房屋拆迁行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，房地产律师打官司，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为最后检察机关出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆破坏，那么，如果没有签订拆迁补偿协议或者没有协商好的话，实施拆迁的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某拆迁有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。客观上，郭某和林某对厂房及设备组织实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业拆迁维权道路画上圆满的句号

房地产律师(图)-房地产律师打官司-襄阳房地产律师由北京京坤律师事务所提供。北京京坤律师事务所（www.jklst.com）为客户提供“房屋拆迁,土地征收,行政诉讼”等业务，公司拥有“北京京坤”等品牌。专注于法律服务等行业，在北京 朝阳区 有较高知名度。欢迎来电垂询，联系人：李吏民。