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北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道办事处，区政府各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定

条

为严格拆迁管理工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋拆迁顺利实施，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号)和《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。各镇政府(街道办事处)应当按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋拆迁管理工作。各村民会(居民会)应积极配合，做好集体土地上住宅房屋拆迁工作。

第三条

在本行政区域内因国家建设征用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

拆迁宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市政府令第200号)。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，岑溪市律师，经属地镇政府(街道办事处)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以拆迁补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被拆迁人长期自住，属于拆迁房屋的，补偿标准由属地镇政府(街道办事处)根据当地实际情况确定，报区政府批准后执行;属于占地拆迁房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，门店动迁律师，报属地镇政府(街道办事处)批准后执行。拆迁人应按照批准后的标准给予被拆迁人补偿。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，拆迁人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇政府(街道办事处)、村民会(居民会)同意或确认建设的，拆迁时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据拆迁补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户)，其补助标准为：本次拆迁的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。拆迁补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在拆迁范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在拆迁范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在拆迁范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在拆迁公告后10日内以书面形式向拆迁人提出，并提交相应的有效证明材料。拆迁人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在拆迁范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由拆迁人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，拆迁人应当按照规定给予拆迁补助和奖励。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被拆迁人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被拆迁人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被拆迁房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇政府(街道办事处)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被拆迁房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被拆迁人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。搬迁补助费按照被拆迁房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由拆迁人负责搬迁的，不予补助。被拆迁人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，具体标准由拆迁人在拆迁补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被拆迁房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。具体拆迁项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行审批宅基地安置被拆迁人的，拆迁人应当事先征得区政府同意，且被拆迁人所在集体经济组织区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被拆迁人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被拆迁人自建房屋，对被拆迁人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

占地拆迁房屋的，拆迁补偿补助安置方案由拆迁人拟订，经镇政府(街道办事处)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区政府批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》(2004年区政府令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证或已取得区政府批准的拆迁补偿补助安置方案且正在实施拆迁工作的项目，继续沿用原有规定实施拆迁工作，本规定施行后的拆迁项目，按本规定执行。

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【案件背景】

为了构建和谐社会，国家鼓励实施市郊建设，这本应是提高村民生活质量的好事，却因地方政府的违规操作给老百姓带来了诸多麻烦。曹先生等四十多名村民居住于河南省某市近郊的几个村庄内，2014年他们得知政府对其依法承包和使用的集体土地进行征收的时候为此头疼不已，因为早在2013年他们的土地就已经被圈占了，从一开始他们心头的疑惑从未少过。据说是某市局业务技术用房的建设项目，那是谁人批准、从何而来？是不是像有人猜测的那样——没有被批准却占地、？河南省律师

曹先生等人不想被单位云里雾里的绕来绕去，更不想不明不白的拿些补偿永远的失去土地，随后众村民通过网络途径联络上了专业的拆迁团队——北京京坤律师事务所。曹先生、孙先生、刘先生等人作为村民代表来到北京，与京坤律师进行了会面交谈后即达成了委托关系，经验丰富的李吏民律师和臧云律师作为代理人迅速针对本案展开了维权之战。河南省拆迁律师?

【律师风采】

辑：申请公开、行政复议，案件线条逐渐明晰

1、案件调查加信息公开申请，将案件脉络一并掌握

两位律师通过调查得知，在2014年12月25日，某市作出[2014]第15号征收土地方案公告，对包括四十多为当事人在内的依法承包和使用的集体土地进行征收。也了解到了《某市国土资源局补偿安置方案公告》张贴的时间为2014年12月15日，而曹先生等人土地被圈占的时间却在此之前。为更好的了解案情，的分析此次的漏洞，两位律师当机立断通过政府信息公开，得知了某市征收土地行为的“来源”，即豫政土[2014]10XX号批复。京坤律师发现该批复的时间居然迟于某市业务技术用房建设项目的开工时间，明显的未批先征，让两位律师再次认识到了问题的严重性。北京拆迁律师

2、省政府自省功能下线，行政复议形同枉走

   两位律师决定先针对此次批复申请行政复议。面对已经开工建设的项目，河南省不顾启动的建设依旧作出批复，如此明显的错误，省政府不但没有自省，在曹先生等人递交行政复议申请后，依旧维持了涉案行政批复。无论是知错犯错还是无心之失，或许对于自身的问题，行政机关都选择得过且过。

   两位律师认为与行政机关的周旋不是应该继续的方案，路艰难成效慢，于是他们决定冒险求胜。

第二辑：另辟蹊径，京坤律师勇闯维权路

1、自我博弈，只为选择方案

身经百战的京坤律师们都知道，如果直接诉某市的行为，很有可能与之前一样，要么被告知此行为不可诉，要么就是要求当事人明确诉讼请求，分开诉讼。其实当事人的请求十分明确，确认行为违法虽看似抽象，但确实是针对特定的公民人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民人或者其他组织权利义务的具体行为。面对严重违反法律程序的行为，两位律师与京坤团队又一次进行了严密的探讨。

2、果断决策，尽管是冒险终被认可

京坤律师认为，市县政府实施的行为是一个连续的不可分割的行为，而其中的“两公告一登记”行为都是过程行为，都可以在行为诉讼中一并审查。所以为避免当事人的诉累，也为更加合理、迅速、有效的解决当事人遇到的问题，两位律师决定采取一招制敌的策略，门店补偿律师，随即协助当事人以某市为被告向某市中级人民提起了行政诉讼。

京坤律师认为某市对涉案部分土地未批先占，在没有批准通过的补偿安置方案的情况下，对涉案地块圈占征收，严重侵害了曹先生等人的合法利益。请求确认某市依据豫政土[2014]10XX号批复对该批复征收土地范围内征收曹先生等人的集体土地违法。让两位律师感到“法理之中又意料之外”的是，某市中级受理了当事人的诉讼请求，给力的维权之路由此开始。北京拆迁律师事务所

第三辑：神助攻，诉讼见真章

   1、敌方自曝短板，我方以逸待劳

在诉讼过程中，各方都在紧张有序的准备庭审材料，当两位律师接到某市的证据材料后，发现了由对方提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证，从这份凭证可以看出此次被诉征收土地的具体实施机关自2013年10月份起即开始向被征收土地所有人支付此次征收行为所征收土地的土地补偿款等相关费用。而这一份证据的接手再加上某市提供的各项公告的张贴时间，恰好与两位律师收集的证据相辅相成。

通过当事人提供的拍摄于2014年6月30日的某市局业务技术用房项目建设情况的照片，再结合对方提供的信息，能够证明某市存在方案尚未得到批准的情况下，即组织实施支付征收土地补偿款等相关费用和准许用地单位实施项目建设的行为，违反了土地征收与使用的程序规定。

2、敌方无理取闹，明镜高悬

   在各项准备并不占优势的某市，打起了起诉期限的主意，认为曹先生等人提起的行政诉讼是超过了法定程序的起诉期限。两位律师认为，根据《人民关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定，对方主张曹先生等人起诉已超过诉讼期限的理由不能成立。某市中级人民亦采纳了京坤律师的观点，认为本案被诉行政行为系某市征收集体土地的行为，其起诉期限的起算点应以征收行为完成之日起计算，而不是曹先生等人所在村委会村务公告墙张贴《告知书》的时间。北京拆迁律师

3、中院给力，划破固有观念

   而关于曹先生等四十多位当事人主张被诉征收行为是否合法的问题，门店动迁律师咨询，某市中级人民认为从某市提供的支付被征收土地所有人土地补偿款等相关费用的凭证可以看出，征收土地补偿款等相关费用从2013年起开始产生，而某市业务技术用房项目在河南省批准之前开工建设，明显违反了土地征收与使用的程序规定。

   第四辑：高能，行为“打包”违法

最终，某市中级人民支持了曹先生等人所主张被诉征收行为违法的请求，并依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条款第（二）项之规定，如下：确认被告某市依据《河南省关于某市实施2013年度第二批城市建设用地的批复》（豫政土[2014]10XX号）实施征收土地的行为违法。

面对这样的结果，除了令人畅快的感官，更是为之后的赔偿程序奠定了稳步而有力的基础。曹先生等人纠纷的解决与赔偿指日可待。?河南省拆迁律师

【典型意义】

依照京坤律师多年的办案经验来看，针对违反法定程序的行为直接提起诉讼，结果往往是希望被扼杀在摇篮，还等不到公正的审判便被“赶出”之外。像大多认为的那样：只能对公告、补偿安置方案公告等行为分别诉讼，而对行为提起的诉讼果断不予受理。

在本案中，李吏民律师和臧云律师对行为可诉性的坚信和知难仍上的选择，促使了令人欣喜结果的出现。而某市中院对征收行为可诉的判断，更是为此份增添了最耀眼的亮点。除此之外，对于征收行为起诉期限起算点的认定，即为征收行为的完成之日而非公告的发布之日，某市中院更是为之后的类似诉讼作出了教科书般的范例。

相信此份的“横空出世”，定会为之后的相关诉讼开辟另一番天地。律师作为法律工作者，就是在严谨的创新中不断游走，针对每一个案件的特殊性，针对一直以来的办案模式，不断突破，寻找的维权方案，为当事人排忧解难。河南省律师

   附：河南省某市中级人民行政书

房屋拆迁纠纷律师前言

不少人认为拆迁会让人一夜暴富，然而事实是：确有因拆迁致富的人群，但只是极小部分，大部分被拆迁人的拆迁补偿还是普遍偏低的。怎么才能拿到较高的拆迁补偿？大多数被拆迁人一般都会着眼于拆迁进程中后期与拆迁方的谈判与博弈，却经常忽视拆迁前期一个至关重要的环节——拆迁评估。

何为拆迁评估？

拆迁评估是指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。也就是说，评估结果直接影响被拆迁人可能得到的拆迁补偿。

拆迁评估的程序是什么？

合法的拆迁评估程序如下：

（一）由被拆迁人选定房地产价格评估机构；

   （二）两名注册评估师对被征收房屋实行实地查勘，调查房屋状况，拍摄相关影像资料，做好调查笔录；

   （三）评估机构出具分户评估报告并在征收范围内公示，公示现场要两名注册评估师现场说明；

（四）正式评估报告应依法送达给被拆迁人。

拆迁评估常见的问题

一、拆迁方指评估机构

一些地方的拆迁实践中评估机构是由拆迁方指的，这不仅影响了评估机构的中立客观性，还直接违反了法律的规定。对于这种拆迁方指评估机构的行为，被拆迁人要坚决提出异议以维护自己的合法权益。

二、评估报告中评估对象和内容不完整中国律师www.lawyerku.cn

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋评估应当考虑被征收房屋的区位、建筑面积、新旧程度、建筑结构、用途、以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

因此上述的评估项目都需要体现在评估报告中，如果评估报告中评估对象和内容不完整，就不能准确体现被征收房屋的实际价值。

三、评估报告已过有效期

房屋评估目的是真实反映被征收房屋的真实价值，以达到对被拆迁人进行公平合理补偿的目的，保证被拆迁人不会因房屋征收而使生活水平下降。因为现在房屋市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也就无法作为合理补偿被拆迁人的依据。根据房地产估价相关规范的规定，房屋评估报告使用期限应根据评估目的和预计评估对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年房屋拆迁纠纷律师。燕郊网站建设www.dxsem.com

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