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广州买法z院拍卖的商铺是否适用买卖不破租赁呢？

    律师解答：根据《最z高人民法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法z院依法查封的。

以及，《最z高人民法z院关于人民法z院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担z保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法z院应当依法将其除去后进行拍卖。

     通过对上述两个条款的分析与解读，得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第z一，“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债z权人实现债z权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，开发商售房所需证件咨询，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法z院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法z院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

     最后，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法z院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承租人，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法z院查封，广州萝岗区咨询，以防范不必要的法律纠纷。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征z地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

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广州认购书和商品房买卖合同有什么区别？

  律师解答：商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。

认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。

   律师提醒，只签订了认购书而没有签订正式的购房合同，如果可以证明非因自身的原因，合同正式条款无法达成一致，则不想买房了定金可以退。而一旦签订正式的购房合同，除非满足退房条件，定金一般不能退了。

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广州购买商铺后发现铺内多了管道能索赔吗？

  考虑到商铺租金连年上涨，李先生购买了一套面积约30平方米左右的商铺。两年后收楼时，李先生才发现自己买的商铺楼顶居然安装了较大的管道，商铺层高有5.8米，但这根管道仍会影响正常使用。“这根管道为什么会出现在这里？”李先生仔细回忆购房情形并翻看了购房合同，开发商都未提及管道的存在。经与开发商多次沟通无效后，李先生愤而向法z院起诉，要求开发商某房产公司赔偿购房损失共计15万元整。

开发商却辩称签订商品房买卖合同时已明确告知李先生该房屋的内部结构，包括商铺顶部会安装排气通风管道的详细情况，并表示商品房买卖合同所附的房屋平面图及商品房销售图买受人签署单均有李先生签名，表明购房者知道管道存在之事。

开庭时，法z院问及管道安装问题时，开发商一直无法明确告知房屋顶部管道的具体情况，这一点让法z院对开发商的陈述存疑——连开发商都不了解管道的具体情况，普通购房者又如何能看出？此外签署单上也仅笼统载明告知相关情况，并未载明房屋内具体的基础设施和内部结构情况。因而法z院裁定，开发商认为已明确告知李先生z子管道安装细节的辩解可信度不高，不予认可。最终法z院根据房屋价款、管道情况及管道对房屋使用的影响等因素，酌情判令开发商赔偿李先生的损失为8万元。

律师讲法：根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，开发商交付的房产存在瑕疵，且其未充分履行告知义务，不符合双方的约定，应承担相应的损失。

需要提醒购房人的是，开发商所提供的一些为规避风险而要求购房人签署的告知书或者确认函等均应看仔细。本案庆幸之处在于开发商自身都无法说明管道的具体情况，故法z院认定了双方关于开发商告知义务的约定不含有管道的内容。然而若开发商能详细描述管道的内容，那么或许吃亏的将是购房人。就开发商而言，应当诚实守信经营，对相关房产的瑕疵问题在出售时应提前充分告知，不得向购房人隐瞒，一房二卖咨询，才能避免不必要的损失。

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