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广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

    律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，黄埔区咨询，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法司法解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办z理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

第二，买受人支付了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，买家无法贷z款解除合同咨询，欢迎咨询。

广州借名房主擅自出售房屋，真房主能阻止交易解除合同吗？

    陈某购买汤某名下一套房屋，后汤某以自己不是实际产权人为由要求解除合同，陈某向法z院起诉要求继续履行合同，并查封了涉案房屋。诉讼过程中，卖家不配合办理贷z款咨询，案外人詹某以涉案房屋系借亲戚汤某名购买，汤某不是实际产权人为由，提起借名买房诉讼，要求法z院判决涉案房屋归其所有并办理过户手续。陈某以第三人身份参加詹某诉汤某借名买房诉讼，庭审过程中汤某对詹某诉讼请求全部予以认可，同意将房屋过户到詹某名下。

法z院经审理认为：詹某因限购委托汤某购买涉案房屋，双方存在借名买房的委托关系。但根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产在未登记至詹某名下时，权属不能仅依据詹某与汤某直接的约定即发生变动，双方之间存在的是债z权债z务关系，不具有物权效力。本案诉讼之前，陈某已起诉汤某继续履行合同，在此情形下，涉案房产权利归属的认定已经涉及第三人利益。陈某所享有的合同债z权债z务关系的性质及地位与詹某对涉案房产所享有的权利性质及地位是相同的。因此，本案中不宜对涉案房产进行确权或判令过户。最终法z院判决驳回詹某的全部诉讼请求。

律师点评：借名买房风险完全不可控，登记人擅自出售房屋的，合同合法有效，买受人有权要求继续履行，实际产权人不能要求确权，不能阻止交易！

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广州房屋买卖合同解除后占着房子不肯搬可以吗？

    吴女士向彭先生购买房产并支付了首期楼款元，彭先生将涉案房屋交付给吴女士使用。事后因吴女士无购房资格，迟迟无法过户涉案房屋。彭先生向法z院状告吴女士，要求解除买卖合同。

涉案房屋总价达3百万，本案被告吴女士在里面已经住了4年，但迟迟没有拿到购房资格，所以一直没有付清房款。彭先生就解除交易合同与吴女士多次交涉，但吴女士以家里住有未成年人为由不愿意终止合同，并拒绝把房子交还。彭先生无奈之下向法z院提起诉讼。

广州中院对此案作出终审判决，判令解除双方签订的买卖合同并要求吴女士腾空并迁离涉案房屋，及向彭先生支付违约金款180000元。吴女士拒不履行生效裁判义务，并将病重无法动弹的父亲接到涉案房屋内生活。彭先生遂向荔湾法z院申请执行。经长时间规劝无效后，因吴女士拒不履行生效判决书确定的义务，荔湾法z院作出对吴女士拘z留15日的决定，并移送公z安局予以执行拘z留，同时对吴女士作出罚款5000元的决定。

在拘z留期间，执行法官讯问吴女士，认真分析吴女士不愿履行义务的真实原因和顾虑，并为其作了大量的释法工作，使得吴女士终于作出自愿腾空搬离涉案房屋的书面承诺。最后吴女士按承诺依时将涉案房屋腾空交还给申请执行人，中介隐瞒房产信息咨询，该案顺利执结，达到双赢的结果。

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