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离婚时按揭房屋的性质应该如何认定？

  离婚案件处理按揭房屋时，所面临的首要难题就是对房屋的权属予以确定，即该类财产应属夫妻共同财产还是一方个人财产。鄢陵反家暴律师要永辉说，我国实行的是法定婚后所得共同制，婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产，除法律另有规定或夫妻另有约定，均为夫妻共同所有。依照婚姻法所确立的这一原则，自可推出婚前取得的房屋为一方个人财产、婚后取得的房屋为夫妻共同财产，在关于按揭房屋定性的问题上，似乎就可直接从中找到解决争议的答案。但问题的关键在于，购买按揭房屋有一个相对较长的过程，其中包括签订房屋买卖合同、支付购房首付款、交付房屋、取得房屋产权证等较多的事项和环节，究竟以何种事项作为认定房屋“取得”的标准，不可避免会产生分歧和争执。

　在关于确认夫妻一方或双方取得房屋的标准问题上，主要存在两种分歧意见。一种意见认为：应以房屋产权证颁发的时间为准，理由是按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序，只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。第二种意见认为：应以支付房屋首付款而非以房屋产权证的取得作为依据。认为以产权证取得时间作为房屋所有权的取得时间，其理论基础源于物权法中关于不动产登记效力的规定，这种严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理论推导出解决房产争议的答案，在逻辑上是无懈可击的，但其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意，就有可能一方完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果，这一结果不但为普通民众不认可，也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意，而以支付首付款作为所有权的根据才是结合婚姻法立法本意和公正处理婚姻房产争议的需要做一定的法律分析后推导出的答案。

　　鄢陵反家暴律师要永辉同意第二种意见，不仅是因为这样的结果更为公平、更符合情理，而且也是由于这样的认定更为缜密、更符合法理。

　　一，从房屋所有权取得的方式看，在物权法理论上，所有权合法取得的方法有两种，一是原始取得，二是继受取得，离婚案件中诉争的按揭房屋即是通过买卖这一继受方式取得的。购房人对房屋所有权的取得，卖房人对房屋所有权的转移，均是源于双方签订买卖合同、购房人向卖房人支付了购房款。卖房人签订房屋买卖合同的目的是取得价款，鄢陵反家暴律师，买房人支付价款的目的在于取得房屋所有权，这是不动产物权变动的基础关系，也是不动产物权变动的原因，而在物权法上，不动产物权变动的原因与结果是相区分的。

　　二，从房屋的价值交换和价值体现上来看，购房人以支付购房款的方式换取卖房人对房屋所有权转移，房屋所有权实质上是由购房人支付对价交换而来，从房款到房屋，从动产到不动产，只是财产的不同物化形态的一种转化，房屋的价值始于支付的购房款，购房款的价值也在房屋本身的价值中得以体现，是两种不同的物呈现出不同的价值表现形式。如一方用婚前个人积蓄在婚后购买有形财产，这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’。

　　三，从房屋产权证的性质功能来看，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但它并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书不同于证券，证券不仅记载一定的权利，本身就代表一定的权利。曾有学者在对证书和证券的比较分析中指出，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类证书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系存在与否，行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。因此，不动产权属证书的转移占有不能作为物权变动的生效要件，不动产权属证书以及效力较之更高的不动产登记簿都不具有绝X对的证据力，这是由社会生活的复杂性决定的，其记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致。例如一对夫妻买房时为享受教师的优惠政策，就以是退休教师的女方母亲名义买房，最后登记在岳母名下，也以其名义签订买卖合同并办理产权登记。离婚时，该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产，而岳母出来主张权利并以不动产登记簿作为证据，男方对登记簿记载的真实性主张异议并举出充分的反证，法X院应当采纳男方的反证，推X翻登记簿上的记载，认定该房屋为共同财产。

　　在确认房屋所有权的问题上，如果说领取房屋产权证只是一种形式要件，那么，交付购房款应当是其中的实质要件。当然，本文并非持有支付购房款即等同取得房屋所有权的观点，只是认为，在解决离婚案件所涉按揭房屋的性质认定问题上，以支付房屋首付款而非领取房屋产权证作为房屋取得的依据，更加符合法理和情理。

　　三、以对所付首付款的定性作为解决按揭房屋权属的关键

　　因离婚案件中应以支付首付款作为房屋取得的依据，那么，在确定按揭房屋是属于夫妻共同财产还是一方个人财产时，关键就是对所交纳的购房首付款是属于夫妻共同财产还是一方个人财产进行认定，即若支付的首付款属夫妻共同财产，则按揭房属夫妻共同财产，若支付的首付款属一方个人财产，则按揭房属一方个人财产，不受房屋产权证取得时间的影响。而对所付首付款的定性则较为明确简单。（1）对婚前支付的首付款的所有权归属认定，首先适用夫妻特有财产制原则，即婚前一方支付的首付款属于婚前个人财产；其次再依照除外情形来认定是否为双方共同所有，这也是对婚前财产的一般处理原则。（2）对婚后支付的首付款的所有权归属认定，首先适用法定的婚后所得共同制原则，即婚后夫或妻一方或双方支付的首付款属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有，这也是对夫妻婚后所得财产的一般处理原则。

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离婚诉讼对无过错方的损害赔偿数额应如何确定?

　　本案的焦点是有配偶者与他人同居会产生何种法律后果？如何确定赔偿范围？

　　【案情】

　　原告钟楚恒与被告冉兰兰均系再婚，双方均已年近半百， 2002年初相互认识后双方于同年9月16日办理结婚登记手续。共同生活两年后，双方便开始各自跟随自己的子女生活在不同的县份里，相互往来变少。后被告冉兰兰发现原告钟楚恒与她人发生婚X外X情，并同居了一段时间，面对被告的质问，原告并不承认，对此，被告非常气愤，一次其深夜带人对原告进行突然“查岗”，结果捉X在床并拍下照片。事情败露后，原告以双方婚前缺乏了解，婚后各自居住生活，鄢陵反家暴律师一对一咨询，没有建立起夫妻感情为由，向法X院提起离婚诉讼。被告冉兰兰则认为原告提起离婚诉讼是因为原告已有外X遇引起的，原告在双方婚姻关系存续期间与她人同居，其行为不仅严重违反一夫一妻制，给被告造成沉重的精神负担，鄢陵反家暴律师法律咨询，而且致使双方本已脆弱的夫妻感情雪上加霜，如要离婚，原告钟楚恒须向其支付40 000元的精神损害赔偿金。被告向法X院提交了原告与她人的亲密照片，以及相关证人证言。面对被告提供的证据，原告无可辩驳。鄢陵反家暴律师哪里找？

　　【审判】

　　广西南丹县人民法X院经审理了后认为，对被告的证据原告无可辩驳，故认定原告与他人非X法同居成立，经调解无效后，法X院认定原、被告双方夫妻感情确已破裂，依法准许离婚。此外，法X院X认为，由于原告钟楚恒在夫妻感情破裂的过程中存在过错，依法应当对被告冉兰兰承担赔偿责任，但由于被告要求的赔偿数额过高，综合考虑各方面因素后，法X院酌情确定了5000元的赔偿金。

　　【评析】

　　鄢陵反家暴律师要永辉认为，有配偶者与他人同居，违背了夫妻间的忠实义务，破坏了家庭生活的安宁，是对一夫一妻制的破坏，因此法律明文加以禁止。其法律后果主要有：一是有配偶者与他人同居是构成离婚的法定理由。二是离婚时，无过错方有权请求损害赔偿。在赔偿数额的确定上主要依靠法官的自由裁量权。鄢陵反家暴律师要永辉认为，在确定赔偿数额时，主要考虑以下因素：1、赔偿数额应该足以抚慰受害人遭受的心灵上的创伤和精神上的痛苦；2、考虑加害人的经济负担能力，体现出对加害人有效的制裁；3、考虑受害人的过错在导致离婚后果的原因中的作用，以此适当减轻赔偿主体的责任；4、考虑过错方侵害的情节以及造成的社会影响程度等因素。具体到本案当中，法X院经综合考虑上述因素后，将赔偿金的数额酌情确定为5000元。

离婚协议约定房产归属子女后一方反悔怎么处理？

  鄢陵反家暴律师要永辉说：“理论界针对这个问题目前有两种意见。一种意见认为，离婚协议约定房产归属子女的行为属于赠与行为。如果赠与一方仍然实际占有该房屋，未将房屋交付，也未办理房屋过户手续，那么赠与关系实际上并未生效，根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，赠与人有权随时撤销赠与。而另一种意见则认为，赠与人在《离婚协议书》中约定将共有的房产归子女所有，是一种以解除双方身份关系为目的的赠与行为，有别于普通民事主体之间的赠与，属诺成性的约定。而赠与人与其配偶的婚姻关系因离婚协议得以解除，应当视为赠与财产的目的已经实现，故这种赠与房产行为不能随意撤销。若无证据证明《离婚协议书》中存在欺诈、胁迫等法定可撤销情形，应当无条件将房产过户。

　鄢陵反家暴律师要永辉认为：《婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所有的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。而男女双方在离婚时将夫妻共有的财产赠与给子女，其性质与一方婚前财产赠与另一方无本质区别，并以离婚协议的形式予以明确该意思表示，体现了双方的真实意思表示，登记离婚后，受赠人即有权要求赠与人为其办理赠与房产的过户登记手续，赠与人不得拒绝履行离婚协议的附随义务及主张撤销该项赠与。

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