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，微信:xintinglvsuo,戴允律师，广州大型律所北京市盈科（广州）律师事务所，中共党员，全日制广东名校法学院校毕业，经验丰富近10年经验，在房产领域有较高造诣,特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，房产继承纠纷、宅基地房屋买卖、宅基地继承纠纷及商铺租…
查看更多 赁与买卖纠纷案件。办案风格务实、理性。专业功底扎实、工作态度认真，办案过程当事人满意，受到当事人的高度赞誉，系中华全国律师协会会员、广东省律师协会会员、广州市律师协会会员，北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州天河区冼村路5号凯华国际中心7、8、9三层 、地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站
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案例分析：
房价暴涨，卖方违约，可以要求赔偿房屋差价损失
2016年8月11日，房屋买家阿峰（化名）经中介公司介绍，与卖家华姨（化
名）签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），就华姨名下一处
位于广州天河区、建筑面积60.8362平米的房产达成买卖协议，约定：房屋
总价125万元，定金5万元，首期楼款（不含定金）33万元在成功递件当天
由买方直接支付卖方，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易
过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银
行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清。
签订合同当天，阿峰依约向华姨支付了购房定金5万元。随后，阿峰一边“
胸有成竹”，在8月31日将自己所有的位于增城新塘某知名楼盘的一套商品
房卖掉；一边向银行申请办理按揭贷款事宜，且在9月28日得到了银行向其
出具的《个人二手住房贷款承诺函》。
2016年11月3日，双方按照事先约定来到天河区的房管部门，然而正准备办
理买卖房屋的递件手续时，华姨突然临场变卦！！！——理由是——中介
经纪人没到场且阿峰不同意先支付首期款再办理递件！！！双方不欢而散
11月4日，阿峰委托律师向华姨发出《律师函》，要求华姨在11月8日前协
助其办理房屋的递件手续，但至11月15日，华姨直接以阿峰无能力付款为
由拒绝出售。
为解决自己一时居住问题，阿峰在11月30日租住了一套天河的房屋，每月
租金4800元。眼看蹭蹭上涨的房价，11月25日，阿峰无奈找到一套与华姨
同栋楼、面积约69.2平方米的房屋，以168万元总房价（其中，117万元以
银行贷款方式支付）买下并在2017年3月8日完成不动产登记。
不过短短三个月时间，
购房款就比预期 多花43万！
（168万-125万）
一怒之下，
阿峰向天河区法院提起诉讼。
请求判令原卖家华姨承担违约责任，返还定金5万元，支付违约金12.5万元
，赔偿房价差额损失30.5万元（168万-125万-12.55万）以及、按揭
贷款代理费、律师费、房屋租赁费等6.02万元。
一审：
卖家仅收定金5万，但要赔偿27.5万！
——卖家不服上诉
一审法院经查明事实认定，双方签订的《合同》依法有效，被告拒绝履行
《合同》依据不足，已构成根本违约，原告有权解除《合同》并要求被告
承担违约责任。基于原、被告对解除《合同》均无异议，被告应将原告已
付的定金5万元退还原告。
此外，根据合同约定，被告逾期办理交易手续，原告有权要求被告支付总
楼价10%的违约金。因原告已充分举证证明其在被告拒绝履行《合同》当月
即2016年11月25日向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋，房屋价格为168
万元，相比于原告与被告签订《合同》时约定案涉房屋（房屋建筑面积为
60.8362平方米）价格为125万元，存在较大差额，原告确实存在实际损失
，故对原告要求被告支付违约金12.5万元的诉讼请求，法院予以支持。
关于原告要求被告支付房价差额损失30.5万元的诉请，一审法院认为，因
房地产交易价格受多种因素影响，包括房屋的面积、朝向、楼层等，加之
法院已判令被告向原告支付违约金12.5万元，足以弥补被告的部分实际损
失，故根据公平原则，酌情判令被告向原告支付房价差额损失15万元。
对原告主张的、按揭代理费因证据不足；律师费未有合同依据；租
赁房屋费不属于必然支出等因素，一审法院均不予支持。
综上，一审法院判决：华姨返还定金5万元，支付违约金12.5万元、赔偿房
价差额损失15万元。
“律师当初跟我说了，就是返还5万定金，顶多支付10%违约金！”一审判
后，华姨不服判决，于6月1日上诉至广州中院，请求改判其不承担违约及
赔偿责任。
上诉人华姨和被上诉人阿峰的委托代理律师均到庭参加诉讼。庭审紧紧围
绕两个争议焦点有序开展：
① 华姨是否应当承担案涉《房地产买卖合同》解除的违约责任？
② 若华姨应当承担违约责任，损失赔偿额如何确定？
在法庭、法庭辩论等严格的庭审程序中，双方当事人均各执一词。上
诉人华姨始终坚持认为，因为她怀疑买家在交易过程中没有能力付款，故
不配合买家办理递件手续，却并未提交新的证据，并声称自己在合同前后
对很多细节都不懂。
当法官征询双方当事人是否接受调解时，上诉人华姨陡然情绪急转直下，
承认自己违约，但说“再也不想因为这件事情而烦恼”，表示愿意接受一
审返还定金和赔付违约金，但对一审判赔的15万房价差额期望调整为10万
。在法庭主持下，经过几轮磋商，该调解意愿得到被上诉人一方的同意。
较终，在法庭主持下，双方当事人当庭签署调解协议书。